Ez a terület potenciálisan az ingatlanpiac következő nagy felfedezése: egy szakértő elmondta, hova érdemes most jelentős összegeket fektetni.

Turbulens időszakon van túl a nemzetközi ingatlanpiac, az elmúlt évek a fejlett világ országaiban is nagy változásokat hoztak. A folyamat a 2020-ban kezdődött Covid-járvánnyal indult, amit a felerősödő geopolitikai feszültségek, a több évtizedes magasságokba szökő infláció és a kamatemelések követtek. Mindez a befektetők fokozott óvatosságához és jelentős átárazódásokhoz vezetett, ami még az olyan stabilnak tartott országokban, mint Németország is nagy átalakulásokat okozott. 2025-re viszont stabilizálódni kezdett a szektor, a kilátások ismét pozitívabbak. Hogy ez mit jelent az egyes eszközosztályoknál, hol, milyen kihívásokra kell felkészülnünk, és milyen termékek kerülhetnek a befektetők célpontjába, arról Jos Tromppal, a CBRE európai piacelemzési igazgatójával beszélgettünk.

Az idei év gazdasági növekedés szempontjából valamivel erősebbnek ígérkezik Európában, mint a tavalyi, és ezzel együtt az ingatlanpiaci hangulat is optimistább. Milyen kérdések, kihívások foglalkoztatják most a piac szereplőit?

Európai szempontból jelenleg az a kérdés, hogy mekkora kamatcsökkentést fogunk látni, ami a likviditásnövekedés szempontjából fontos. Az utóbbi időben több problémával is szembe kellett néznie a piacnak. Az ezekből való helyreállás attól függ, milyen gyorsan fog bekövetkezni az ingatlanpiac pozitív értelemben vett átárazódása. Egyelőre Nyugat-Európában élénkül jobban a likviditás. A közép-európai régióban a lengyel piac visszapattanása volt látványos tavaly év végén, a régió egészében a forgalom a likviditás növekedésével inkább az idei év második felére emelkedhet érdemben. A befektetők által leginkább kedvelt eszközosztály jelenleg Nyugat-Európában a lakásszektor, ideértve például az olyan alternatív eszközöket is, mint a diákszállások. A másik erős láb a logisztika, Közép-Európában ez dominál jobban.

Az irodapiac lehetőségeit viszont sokan figyelmen kívül hagyják, de hosszabb távon a piac egyik mozgatórugója ismét ez a szektor lehet,

A jelenlegi piaci helyzet számos lehetőséget kínál, hiszen több szegmens kifejezetten kedvező hozamokat ígér az aktuális árazás mellett. A munkavállalók világszerte fokozatosan visszatérnek az irodai környezetbe, ám az elmúlt évek gyenge építkezési aktivitása miatt a prémium minőségű irodaterületekből hiány mutatkozik. Ezért várható, hogy a belvárosi területeken a bérleti díjak tovább növekedhetnek. Ezzel szemben a nem ESG-kompatibilis, elavult irodaházak bérleti díjai valószínűleg csökkenni fognak, mivel egyre nagyobb nyomás nehezedik rájuk a modern, fenntartható alternatívák fényében.

Ezek szerint elmondható, hogy a Covid-járvány után mostanra megtalálta az egyensúlyt az irodapiac? A jelenlegi üresedési ráták mennyire tekinthetők egészségesnek?

Az irodapiac jelenlegi helyzete világosan két különböző szegmensre osztható. Az egyik oldalán ott található a dinamizmus, ahol a kereslet folyamatosan erős, az üresedési ráta alacsony, és a bérleti díjak folyamatos emelkedést mutatnak. Ezzel szemben a másik oldalon a gyengébb minőségű ingatlanok állnak, ahol komolyabb kihívásokkal kell szembenézni. Ezen a területen sürgős szerkezetátalakításra van szükség, ami magában foglalhatja a felújításokat vagy akár a funkciók átalakítását is, hogy a helyzet javulhasson.

Már most is találkozhatunk olyan példákkal, ahol régi irodaházakat varázsolnak át szállodákká, és véleményem szerint a jövőben egyre inkább elterjedt tendencia lesz ez.

Ha egy alacsony minőségű épület nemcsak hogy gyenge állapotban van, de még kedvezőtlen helyszínen is található, akkor az optimizmusunk jelentősen csökken. Ilyen esetben vagy új funkciót kell keresnünk számára, vagy ha ez nem jár sikerrel, az épületet el kell bontani, és a területet valami újjal kell feltölteni.

Ezek a funkcióváltások Magyarországon még ritkán fordulnak elő, míg Nyugat-Európában sokkal gyakoribbak és elterjedtebbek.

Mintegy 10-15 évvel ezelőtt jó néhány nyugat-európai irodapiacon hasonló időszakot éltünk át.

Már a 2000-es évek elején, a dotcomlufi robbanását követően számos irodaház üresen állt, ami komoly kihívást jelentett a városok számára. Ezt követően a 2008-as gazdasági válság újabb jelentős átalakulásokhoz vezetett, amelyek tovább formálták a munkahelyi környezetet és az ingatlanpiacot.

Hollandia városaiban, valamint Brüsszelben és Frankfurtban is számos alacsonyabb minőségű irodahelyiség vált elérhetővé. Az ingatlanpiac szereplői ezt a megüresedést lehetőségként értékelték, hiszen az ilyen ingatlanok alternatív felhasználása hozzájárult az irodaépületek számának csökkenéséhez és az üresedés mérsékléséhez. A kereslet mindig a piaci dinamikák szerint alakul, ami természetes folyamatként működik. A mai trendek között egyre nagyobb hangsúlyt kapnak az energiasemleges épületek, amelyek szintén hozzájárulnak a fenntarthatósághoz és az ingatlanok megújulásához.

E folyamatot tovább fokozzák az ESG-szempontok, amelyek egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a vállalatok működésében.

Természetesen! Íme egy egyedibb megfogalmazás: Valóban, ez a megközelítés részben a fenntarthatósági előírások betartására épül, ám talán ennél is lényegesebb, hogy a munkaerőhiány következtében a vállalatok piaci szempontból is olyan épületeket keresnek, amelyek képesek vonzani és megtartani a magasan képzett szakembereket. Ez a tendencia Magyarországon is érvényesül.

Milyen ütemben halad az ingatlanszektor zöldítése?

A jelenlegi amerikai események tükrében úgy vélem, hogy az európai ingatlanszektor pragmatikusabb megközelítést alkalmaz az ESG (környezetvédelmi, társadalmi és irányítási) elvek ingatlanokra gyakorolt hatásának értelmezésében.

Európában arra koncentrálunk, hogyan segíthetünk a fejlesztőknek, befektetőknek az eszközeik vagy portfóliójuk dekarbonizálásában. Konkrét lépések vannak arra vonatkozóan, hogyan csökkenthető a szén-dioxid-kibocsátás szintje egy adott épületben, mit tehetünk technikailag, hogy egy épületet fenntarthatóbb működésűvé alakítsunk. Fontos, hogy a gyakorlatban is odafigyeljünk az ügyfelek visszajelzésére, gyakorlatiasak legyünk, és fokozatos lépéseket tegyünk ahelyett, hogy nagy stratégiákat, hatalmas terveket készítenénk, melyek soha nem valósulnak meg. Mindez megtérül a befektetőnek, a fejlesztőnek és a bérlőnek egyaránt.

Az irodapiac és az ESG témáját követően érdemes rávilágítani a logisztikai szektor dinamikus fejlődésére is, amely az utóbbi években figyelemre méltó mértékben bővült. Az e-kereskedelem mellett számos egyéb tényező is hozzájárul ehhez a növekedéshez. Például a globális ellátási láncok átalakulása, a fenntarthatósági törekvések erősödése és a technológiai innovációk, mint a mesterséges intelligencia és a big data analitika, mind-mind kulcsszerepet játszanak a szektor fejlődésében. Továbbá, a fogyasztói igények folyamatos változása és a gyorsabb szállítási megoldások iránti kereslet is ösztönzi a logisztikai szolgáltatók kreativitását és rugalmasságát. A digitalizáció előretörése, a különféle automatizált rendszerek bevezetése, valamint a raktárlogisztika modernizálása szintén hozzájárulnak a hatékonyság növeléséhez. Mindezek a tényezők együtt formálják a logisztikai szektor jövőjét, amely már most is alapvető pillére a globális gazdaságnak.

A logisztikai szektor bővülésének három alapvető mozgatórugója van.

A szöveg egyediségének érdekében átfogalmazom és kiegészítem: A gazdasági dinamika egyik kulcseleme a reálgazdaság fejlődése. Amikor a gazdaság növekszik, általában megnövekszik a kereskedelmi tevékenység és a raktározási szükségletek is. Emellett kiemelkedő szerepet játszik az e-kereskedelem, amely már évek óta a logisztikai ágazat egyik legfőbb motorja. Továbbá a külföldi közvetlen tőkebefektetések (FDI) mértéke is jelentős hatással van a piac alakulására. E három tényező együttese határozza meg, hogy a piaci környezet kedvezően alakul-e a jövőben. Jelenleg egy olyan időszakban vagyunk, amikor a gazdaság visszatért a Covid előtti normákhoz; a logisztikai szektor növekedése ugyanakkor mérséklődött, de hosszú távon a jelenlegi ütem még mindig egészségesnek tekinthető.

A lassabb európai gazdasági növekedés egyértelműen visszafogja a gyártási és logisztikai területek iránti új keresletet, de ennek idővel ismét növekednie kell. Addig is az FDI folyamatos, több forrásból érkező beáramlása hajtja a szektort.

A befektetők számára az hozamszint kiemelkedő jelentőséggel bír, mivel ez határozza meg a befektetés jövedelmezőségét. Az alábbi ökölszabályok segíthetnek a hozamszintek értékelésében: 1. **Kockázat és hozam összefüggése**: Általános szabály, hogy a magasabb hozamok nagyobb kockázatot vonnak maguk után. Érdemes alaposan mérlegelni, hogy a kínált hozamok milyen kockázati tényezőkkel járnak. 2. **Piaci ciklusok figyelembevétele**: A hozamszintek időben változhatnak, így fontos figyelembe venni a gazdasági ciklusokat és a piaci trendeket, hogy a megfelelő időben fektessünk be. 3. **Diversifikáció**: A hozamok optimalizálása érdekében célszerű különböző eszközosztályokat kombinálni a portfólióban, mivel így csökkenthetjük a kockázatot anélkül, hogy jelentősen visszafognánk a hozamot. A hozamkülönbségek Nyugat- és Kelet-Európa között jellemzően jelentősek lehetnek. Nyugat-Európában a stabilabb gazdasági környezet és a fejlettebb pénzügyi piacok miatt gyakran alacsonyabb, de megbízhatóbb hozamokkal találkozhatunk. Ezzel szemben Kelet-Európában a feltörekvő piacok jellemzően magasabb hozamokat kínálnak, de ezek általában nagyobb volatilitással és kockázattal járnak. A befektetőknek érdemes alaposan mérlegelniük a kockázatokat és a potenciális hozamokat, mielőtt döntést hoznak a két régió között.

Általában elmondható, hogy azok az eszközök, amelyek a legnagyobb népszerűségnek örvendenek, jellemzően alacsonyabb hozamokat kínálnak.

Jelenleg a lakásszektor hozamszintjei alacsonyabbak a logisztikai és irodapiaci szegmensekhez képest. A kiskereskedelem területe rendkívül változatos. Például, ha valaki a "High Street" legelőnyösebb helyszínén nyit kiskereskedelmi egységet, az hozama rendkívül alacsony lehet. Ezzel szemben, ha egy kevésbé vonzó bevásárlóközpontban helyezkedik el, akkor a hozam jelentősen magasabbra rúghat. Ez a jelenség a minőségi szegmentációra utal, amelyben a tőke mindig azokat az eszközöket részesíti előnyben, amelyek a legjobb teljesítményt nyújtják ezen a téren.

A bérlők Európa-szerte egyre inkább a fiatalabb, modern területek felé fordulnak, míg a régebbi városrészek iránti érdeklődés csökken. Ennek következtében az újabb negyedek iránti kereslet jelentősen megnövekedett, ami a bérleti díjak emelkedéséhez vezet. Ezzel szemben a régi területek bérleti díjai várhatóan stagnálni vagy csökkenni fognak. Ez a tendencia pedig közvetlen hatással van a befektetők által elvárt hozamszintekre is.

Európa különböző országaiban jelentős eltérések tapasztalhatók a hozamok terén, és a finanszírozási lehetőségek is kulcsszerepet játszanak abban, hogy a befektetők milyen árakon és hozamokkal számolnak a vásárlás során. A nyugat-európai ingatlanpiac és a közép-európai piac közötti hozamkülönbség általában 200-250 bázispont között mozog, de ezt számos tényező befolyásolja, így a helyi gazdasági környezet, a politikai stabilitás és a piaci trendek is jelentős hatással lehetnek.

Európa gazdasági helyzete szempontjából kiemelkedő jelentőséggel bír a német piac fejlődése, amely az utóbbi években számos kihívással nézett szembe. Hogyan fest a jelenlegi helyzet a német ingatlanpiacon? Mikor várható, hogy a piac visszatér a korábbi, lendületes növekedési ütemhez?

Németország nagyon nehéz éven ment keresztül, melynek oka, hogy ez volt az a piac Európában, ahol az előző ciklusban a legmeredekebb vagy a legerősebb áremelkedés történt. A piacnak ezért szüksége volt egy kis időre, hogy kilábaljon ebből.

Jelenleg a piaci likviditás figyelemre méltó ütemű növekedését tapasztaljuk, amely tavaly, az árkorrekció következtében indult el, és várhatóan 2025-re is kiterjed.

A német piac fellendülése kedvező fejlemény mindenki számára, hiszen Németország megbízható jelzője annak, hogy mi zajlik a kontinens többi részén.

Donald Trump megnyerte az amerikai választásokat, és azóta számos intézkedést bejelentett. Érdekes kérdés, hogy ezek az intézkedések milyen hatással lesznek Európa kereskedelmi ingatlanpiacára. A jövőbeni gazdasági politika és kereskedelmi megállapodások alakulása kulcsfontosságú lehet, hiszen Trump korábbi lépései máris jelezték, hogy prioritásai között szerepelhet a nemzetközi kereskedelem átalakítása. Az európai befektetők és ingatlanpiaci szereplők figyelemmel kísérik a helyzet alakulását, hiszen a változások hatással lehetnek a befektetési stratégiákra, az árakra és a kereslet-kínálat viszonyára is. Érdemes lesz figyelni az elkövetkező időszak eseményeit, hogy jobban megértsük, milyen irányba fejlődhet a piac.

Végső elemzés után nyilvánvaló, hogy

Donald Trump politikai pályafutása során is ügyesen keres üzleti lehetőségeket, és úgy vélem, hogy az idő múlása fogja megmutatni, milyen hatással lesz ez a világ más részeire.

Úgy gondolom, jelenleg sok még a zaj, ami szép lassan elhalkul. A javasolt intézkedéseket egyelőre nem a javasolt módon hajtják végre, de az üzleti érdekeket nézve nem hiszem, hogy az európai ingatlanpiac számára a jövőben gyökeresen más lenne a környezet.

Végül is, nagyon érdekelne, hogyha most 100 millió euró állna rendelkezésre az európai ingatlanpiacon, akkor te hol és milyen típusú ingatlanokba fektetnél be? Milyen stratégiát követnél, hogy a lehető legjobb megtérülést érd el?

Bármely jelentős nyugat-európai piacon érdekelne egy prémium kategóriás irodahelyiség, mivel úgy vélem, hogy ezek iránt óriási kereslet mutatkozik. Talán nem annyira köztudott, de

Az irodapiac Európában manapság az a terület, ahol a reálbérletidíjak emelkedése a legszembetűnőbb.

Nem a logisztika, a lakóingatlanok, és nem is a kiskereskedelem a kulcsfontosságú terület. Az ok, amiért Nyugat-Európa tűnik vonzóbb választásnak, mint Közép-Európa, abban rejlik, hogy a nyugat-európai fővárosokban lényegesen nagyobb a likviditás. Eközben a hozamok is kedvezőbbek, figyelembe véve a piaci kockázatok alacsonyabb szintjét.

Képek és címlapkép forrása: Sin Oliver / CBRE

Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a következő jogi információk részletezése fontos a megfelelő döntéshozatalhoz.

A cikk megírásához a magyar nyelvhez tökéletesen illeszkedő Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás nyújtott segítséget, amely nagyban megkönnyítette a munkánkat.